Kto zapłaci za remont balkonu? Nowe przepisy mogą zmienić zasady w blokach

Spór o to, czy za naprawę balkonu w bloku płaci właściciel mieszkania, czy wspólnota, może wreszcie dostać jaśniejsze zasady. Projekt UD312 ma przesądzić, że do części wspólnych należeć będą elementy konstrukcyjne balkonów, loggii i tarasów, a więc także te, które decydują o bezpieczeństwie całego budynku.

To ważna zmiana, bo dziś granica odpowiedzialności bywa źródłem wieloletnich sporów. W praktyce chodzi o takie elementy jak płyta balkonowa, izolacja, balustrada, dźwigary czy fragmenty elewacji związane z balkonem. Od tego zależy, czy rachunek trafi do jednego właściciela, czy zostanie rozłożony na wszystkich członków wspólnoty.

Co ma się zmienić w ustawie o własności lokali

Obowiązujące przepisy nie rozpisują wprost, kto odpowiada za poszczególne części balkonu. Ustawa o własności lokali mówi ogólnie o nieruchomości wspólnej jako o gruncie oraz tych częściach budynku i urządzeniach, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Przy balkonach taka formuła okazała się zbyt mało precyzyjna.

Projekt UD312 ma to uporządkować. Zgodnie z planowaną zmianą do nieruchomości wspólnej mają trafić elementy konstrukcyjne balkonów, loggii i tarasów. Wspólnota mieszkaniowa miałaby więc odpowiadać za naprawy związane z trwałą konstrukcją budynku, a nie tylko za prace dotyczące części dostępnych z mieszkania.

• płyta balkonowa wraz z izolacją
• dźwigary i inne elementy nośne
• balustrada, jeśli stanowi część konstrukcji
• fragmenty elewacji będące częścią balkonu

Kto zapłaci, a co zostanie po stronie właściciela

Jeśli projekt zostanie uchwalony, wspólnota będzie finansować remonty konstrukcji balkonu w ramach kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Oznacza to, że pojedynczy właściciel nie powinien być obciążany wydatkiem za naprawę tych elementów tylko dlatego, że balkon znajduje się przy jego lokalu.

Nie znikną jednak wszystkie obowiązki właściciela. Po jego stronie nadal mają pozostać sprawy związane z codziennym korzystaniem z balkonu i jego wykończeniem, czyli na przykład płytki, posadzka albo inne materiały służące wyłącznie temu lokalowi. Właśnie na tym poziomie najczęściej kończy się granica prywatnej odpowiedzialności.

Dlaczego dotąd było tyle sporów

Dotychczas o podziale obowiązków decydowały przede wszystkim sądy. Sąd Najwyższy w uchwale z 7 marca 2008 r. wskazał, że właściciel lokalu ponosi koszty związane z balkonem jako przestrzenią służącą jego potrzebom mieszkaniowym, natomiast wspólnota odpowiada za części konstrukcyjne trwale związane z budynkiem.

Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 marca 2017 r., uznając, że właściciel odpowiada za wierzchnią warstwę wykończeniową tarasu oraz przestrzeń wykorzystywaną tylko przez niego. Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z 20 grudnia 2013 r. zwrócił z kolei uwagę, że balkony i loggie mają podwójny charakter: służą konkretnym lokalom, ale zarazem współtworzą elewację i mogą wpływać na bezpieczeństwo całego budynku.

Elementy konstrukcyjne balkonów, loggii i tarasów mają zostać zaliczone do nieruchomości wspólnej, bo są trwale związane z budynkiem i mają znaczenie dla jego stanu technicznego.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii

Spór rządu o zakres zmian

W toku uzgodnień Ministerstwo Sprawiedliwości uznało, że samo wyodrębnienie elementów konstrukcyjnych może nie rozwiązać problemu. Resort zwracał uwagę, że naprawa takich części często wymaga ingerencji w prywatne wykończenie balkonu, na przykład usunięcia płytek przy remontach hydroizolacji.

Dlatego zaproponowano szersze rozwiązanie: aby balkony, loggie i tarasy w całości zaliczyć do nieruchomości wspólnej, a właścicielom dać prawo wyłącznego korzystania z tej przestrzeni na podstawie służebności ustanawianej z mocy prawa. Ministerstwo Rozwoju i Technologii nie przyjęło tej koncepcji, wskazując, że w większości przypadków te przestrzenie są przypisane do konkretnych mieszkań i służą ich właścicielom.

Co z odszkodowaniem za zniszczone wykończenie

Osobną kwestią są szkody powstałe przy remoncie. Jeżeli wspólnota będzie musiała ingerować w konstrukcję balkonu, może dojść do usunięcia prywatnych płytek lub innych kosztownych elementów wykończeniowych. Ministerstwo Sprawiedliwości chciało, by przepisy jasno odnosiły się także do roszczeń odszkodowawczych w takich sytuacjach.

Autorzy projektu uznali jednak, że dodatkowe regulacje nie są potrzebne, bo w podobnych przypadkach można sięgać do kodeksu cywilnego. Zwrócono też uwagę, że podobne ryzyko pojawia się przy remontach innych części wspólnych, takich jak piony wodociągowe, kanalizacyjne czy stropy. Dla wspólnot oznacza to konieczność dokładniejszego przygotowywania dokumentacji i uchwał.

Kiedy nowe zasady mogą zacząć obowiązywać

Projekt UD312 nie jest jeszcze prawem. Musi przejść cały proces legislacyjny, czyli decyzję Rady Ministrów, następnie prace w Sejmie i Senacie, a potem podpis prezydenta. Dopiero po publikacji w Dzienniku Ustaw będzie można mówić o wejściu nowych reguł w życie.

Pierwotnie planowano 30-dniowe vacatio legis, ale w toku uzgodnień wydłużono je do 3 miesięcy od dnia ogłoszenia ustawy. To daje wspólnotom, zarządcom i właścicielom czas na dostosowanie planów remontowych oraz sposobu rozliczania kosztów.

Temat ma znaczenie także dla mieszkańców naszego regionu, bo w blokach i starszych budynkach balkony często wymagają kosztownych napraw, a spór o to, kto powinien zapłacić, potrafi blokować remont przez długie miesiące. Jaśniejsze przepisy mogłyby ograniczyć konflikty między sąsiadami i przyspieszyć decyzje wspólnot.

Na razie najważniejsze jest jedno: projekt ma uporządkować odpowiedzialność za konstrukcję balkonu, ale nie usuwa całkowicie sporów o wykończenie i szkody uboczne. Ostateczny kształt przepisów poznamy dopiero po zakończeniu procesu legislacyjnego. Informacje przekazało Ministerstwo Rozwoju i Technologii oraz materiały dotyczące projektu UD312.